Apartamento na Planta | Quanto se gasta até a entrega das chaves?

Olá amigos!

Hoje vou detalhar aqui alguns valores REAIS com relação a comprar um apartamento na planta, usando como estudo de caso o meu apartamento.

A primeira parte será sobre os valores que paguei para a Construtora DURANTE A CONSTRUÇÃO do prédio.

Não, não é o meu apê, mas é parecido...

Quando se compra um apartamento na planta, é usual que se pague uma "entrada" durante a construção do prédio. Essa entrada costuma ser de 25% a 35% o valor pedido do imóvel, onde, normalmente, as incorporadoras são bem flexíveis quanto a forma de pagamento desse montante.

E essa flexibilização se resume normalmente em:

• Entrada 
• Parcelas Mensais
• Balões (parcelas mais pesadas, podendo ser anuais ou semestrais).

Relatarei a seguir, como foi a minha condição junto a incorporadora no qual eu comprei o apartamento.

Em agosto de 2012, comprei um apartamento, andar alto, sol da manhã, região boa com potencial de valorização, em minha cidade.

O preço do imóvel, no momento que fechei o contrato, era de R$ 249.500,00

Este valor seria pago da seguinte forma:

• Entrada de R$ 11.000,00
• 4 Balões de R$ 6.500,00 (Total R$ 26.000,00)
• 43 Parcelas de R$ 790,00 (Total R$ 33.970,00)
• Saldo devedor (entrega das Chaves): R$ 178.530,00 

Observem que nesta situação, o valor a ser pago até a entrega das chaves é de 28,4% o valor do imóvel.

Calcular as despesas na aquisição de um imóvel é muito importante, mas nem todos o fazem..

O saldo devedor, as parcelas restantes e os balões eram corrigidos pelo INCC. Para quem não conhece, este é o ÍNDICE NACIONAL DE CUSTO DA CONSTRUÇÃO.

Durante os 43 meses de obra, a MÉDIA de correção deste índice foi de 0,554%.

A maior variação de um mês para outro foi de 2,249% e a menor, de 0,080%.

A próxima tabela mostra como estava o valor da parcela no 1°, 12°, 24° 36° e 43° (último) mês:

Variação do Valor da Parcela ao longo da obra

Percebo que grande parte das pessoas que vão comprar apartamento na planta não percebem que o valor da parcela é corrigido mensalmente. Os que percebem, não veem tanto problema nisso, mas o grande baque, é que (obviamente) o saldo devedor também é corrigido.

Variação do Saldo Devedor do Apartamento ao longo dos meses de construção

Muitas famílias, ao comprarei um imóvel na planta, já pensam no financiamento no momento da entrega das chaves. Porém, muitas calculam baseado no Saldo Original e quando chega a entrega das chaves, não tem condições de fazer um financiamento e pegar o imóvel.

Isso aliás, é um dos grandes motivos para ocorrer o distrato de imóveis no momento da entrega. A correção via INCC ainda é "suave". No meu caso, se eu não pagasse a construtora depois que a obra estivesse pronta, a correção do saldo devedor seria de 1% + IPCA! Já pensou na paulada?

Bom, nessa época que eu estava pagando o apê, apesar de me interessar por investimentos, ainda vivia na poupança, e basicamente tudo que sobrava, eu adiantava o Saldo Devedor.

Fiz isso 4 vezes ao longo desse período, onde ao todo adiantei R$ 55.000,00 do meu saldo devedor.

Esse adiantamento tem 2 vantagens:

1. A construtora te dá um desconto no seu saldo devedor. No meu caso, apesar de eu ter desembolsado R$ 55.000,00, me foi abatido de meu saldo devedor o valor de R$ 60.264,00.
2. Como a correção era sobre o saldo devedor, nos meses subsequentes, a valor a ser corrigido ficava menor.

Na entrega das chaves, meu saldo devedor, ao invés de ter sido de R$ 226.272,06 (caso eu não tivesse feito adiantamentos), ele foi de R$ 157.747,17. 

Uma diferença de R$ 68.524,89 - onde foram desembolsados R$ 55.000,00 em adiantamentos.

Logo, dos R$ 13.524,89 "economizados", R$ 5.264 foram de descontos de antecipação e R$ 8.260,89 é o valor que eu deixei de pagar de correção de INCC.

Digo entre aspas, por que existe um custo de oportunidade ae, SE eu tivesse investido o dinheiro e tal.

Em resumo, pensei muito em quitar o apartamento, já que na entrega das chaves eu tinha dinheiro para tal. Mas resolvi "arriscar".

Saquei R$ 27.747,17 do meu FGTS (aliás, como é bom tirar esse dinheiro da mão do governo!) e os R$ 130.000,00 restantes eu financiei em 72 meses (6 anos). (será o assunto da parte 2 deste post).

Algumas conclusões e comentários:

Eu tenho a opinião que realmente, comprar apartamento na planta pensando nisso como um "investimento"... não é a melhor das opções (pelo menos para mim).

Como já disse antes, eu comprei esse apartamento para morar. Porém, o apê foi entregue e eu continuo morando por ae, as custas da empresa. Decidi então alugá-lo (mas tá difícil).

Já pensei várias vezes em me 'livrar' dele, mas não o faço, pois:

- Vender com o mercado de imóveis residenciais em baixa seria "realizar prejuízo" em partes, um péssimo negócio.

- A oferta na cidade onde eu comprei está diminuindo aos poucos. Já existem bem menos lançamentos do que alguns anos atrás.

- Eu realmente gosto do fato de ter um imóvel, que eu escolhi e eu paguei com meu suor. Quero morar lá um dia..

- Este imóvel não está me "imobilizando" com relação a moradia, pois a minha empresa paga essas despesas para mim.

- Ter financiado em 6 anos é uma ótima oportunidade de eu CONTINUAR utilizando o FGTS para abater as parcelas do financiamento.. mas isso eu contarei em outro post.

Novamente, existe um custo de oportunidade aqui BEM ALTO, levando em consideração a grandeza de valores, eu sei. Mas nem vou entrar no mérito disso.. e ficar simulando cenários e tal.

Espero que este post ajude alguém que está a procura de um apartamento a ter uma ideia melhor dos montantes envolvidos. É claro que o INCC é outro, o mercado de imóveis é outro, mas a essência é essa ae!

- Próximo post: Financiamento, FGTS, Taxas e Registros...

Abraços!