Olá amigos!
Hoje vou detalhar aqui alguns valores REAIS com relação a comprar um apartamento na planta, usando como estudo de caso o meu apartamento.
A primeira parte será sobre os valores que paguei para a Construtora DURANTE A CONSTRUÇÃO do prédio.
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| Não, não é o meu apê, mas é parecido... |
Quando se compra um apartamento na planta, é usual que se pague uma "entrada" durante a construção do prédio. Essa entrada costuma ser de 25% a 35% o valor pedido do imóvel, onde, normalmente, as incorporadoras são bem flexíveis quanto a forma de pagamento desse montante.
E essa flexibilização se resume normalmente em:
- Entrada
- Parcelas Mensais
- Balões (parcelas mais pesadas, podendo ser anuais ou semestrais).
Relatarei a seguir, como foi a minha condição junto a incorporadora no qual eu comprei o apartamento.
Em agosto de 2012, comprei um apartamento, andar alto, sol da manhã, região boa com potencial de valorização, em minha cidade.
O preço do imóvel, no momento que fechei o contrato, era de R$ 249.500,00
Este valor seria pago da seguinte forma:
- Entrada de R$ 11.000,00
- 4 Balões de R$ 6.500,00 (Total R$ 26.000,00)
- 43 Parcelas de R$ 790,00 (Total R$ 33.970,00)
- Saldo devedor (entrega das Chaves): R$ 178.530,00
Observem que nesta situação, o valor a ser pago até a entrega das chaves é de 28,4% o valor do imóvel.
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| Calcular as despesas na aquisição de um imóvel é muito importante, mas nem todos o fazem.. |
Durante os 43 meses de obra, a MÉDIA de correção deste índice foi de 0,554%.
A maior variação de um mês para outro foi de 2,249% e a menor, de 0,080%.
A próxima tabela mostra como estava o valor da parcela no 1°, 12°, 24° 36° e 43° (último) mês:
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| Variação do Valor da Parcela ao longo da obra |
Percebo que grande parte das pessoas que vão comprar apartamento na planta não percebem que o valor da parcela é corrigido mensalmente. Os que percebem, não veem tanto problema nisso, mas o grande baque, é que (obviamente) o saldo devedor também é corrigido.
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| Variação do Saldo Devedor do Apartamento ao longo dos meses de construção |
Muitas famílias, ao comprarei um imóvel na planta, já pensam no financiamento no momento da entrega das chaves. Porém, muitas calculam baseado no Saldo Original e quando chega a entrega das chaves, não tem condições de fazer um financiamento e pegar o imóvel.
Isso aliás, é um dos grandes motivos para ocorrer o distrato de imóveis no momento da entrega. A correção via INCC ainda é "suave". No meu caso, se eu não pagasse a construtora depois que a obra estivesse pronta, a correção do saldo devedor seria de 1% + IPCA! Já pensou na paulada?
Bom, nessa época que eu estava pagando o apê, apesar de me interessar por investimentos, ainda vivia na poupança, e basicamente tudo que sobrava, eu adiantava o Saldo Devedor.
Fiz isso 4 vezes ao longo desse período, onde ao todo adiantei R$ 55.000,00 do meu saldo devedor.
Esse adiantamento tem 2 vantagens:
- A construtora te dá um desconto no seu saldo devedor. No meu caso, apesar de eu ter desembolsado R$ 55.000,00, me foi abatido de meu saldo devedor o valor de R$ 60.264,00.
- Como a correção era sobre o saldo devedor, nos meses subsequentes, a valor a ser corrigido ficava menor.
Na entrega das chaves, meu saldo devedor, ao invés de ter sido de R$ 226.272,06 (caso eu não tivesse feito adiantamentos), ele foi de R$ 157.747,17.
Uma diferença de R$ 68.524,89 - onde foram desembolsados R$ 55.000,00 em adiantamentos.
Logo, dos R$ 13.524,89 "economizados", R$ 5.264 foram de descontos de antecipação e R$ 8.260,89 é o valor que eu deixei de pagar de correção de INCC.
Digo entre aspas, por que existe um custo de oportunidade ae, SE eu tivesse investido o dinheiro e tal.
Em resumo, pensei muito em quitar o apartamento, já que na entrega das chaves eu tinha dinheiro para tal. Mas resolvi "arriscar".
Saquei R$ 27.747,17 do meu FGTS (aliás, como é bom tirar esse dinheiro da mão do governo!) e os R$ 130.000,00 restantes eu financiei em 72 meses (6 anos). (será o assunto da parte 2 deste post).
Algumas conclusões e comentários:
Eu tenho a opinião que realmente, comprar apartamento na planta pensando nisso como um "investimento"... não é a melhor das opções (pelo menos para mim).
Como já disse antes, eu comprei esse apartamento para morar. Porém, o apê foi entregue e eu continuo morando por ae, as custas da empresa. Decidi então alugá-lo (mas tá difícil).
Já pensei várias vezes em me 'livrar' dele, mas não o faço, pois:
- Vender com o mercado de imóveis residenciais em baixa seria "realizar prejuízo" em partes, um péssimo negócio.
- A oferta na cidade onde eu comprei está diminuindo aos poucos. Já existem bem menos lançamentos do que alguns anos atrás.
- Eu realmente gosto do fato de ter um imóvel, que eu escolhi e eu paguei com meu suor. Quero morar lá um dia..
- Este imóvel não está me "imobilizando" com relação a moradia, pois a minha empresa paga essas despesas para mim.
- Ter financiado em 6 anos é uma ótima oportunidade de eu CONTINUAR utilizando o FGTS para abater as parcelas do financiamento.. mas isso eu contarei em outro post.
Novamente, existe um custo de oportunidade aqui BEM ALTO, levando em consideração a grandeza de valores, eu sei. Mas nem vou entrar no mérito disso.. e ficar simulando cenários e tal.
Espero que este post ajude alguém que está a procura de um apartamento a ter uma ideia melhor dos montantes envolvidos. É claro que o INCC é outro, o mercado de imóveis é outro, mas a essência é essa ae!
- Próximo post: Financiamento, FGTS, Taxas e Registros...
Abraços!
