Como financiei meu apartamento [ Parte II ]

Continuação de

Como financiei meu apartamento - Parte I

Após minha falha tentativa de tentar realizar meu financiamento pela Caixa, tive que ir atrás, as pressas, de outro banco. Na época, pela agilidade por eu ser correntista e também por ser a segunda melhor taxa que encontrei, optei pelo Banco do Brasil.

A modalidade de financiamento é a mesma: PRÓ-COTISTA AQUISIÇÃO.

Financiei então R$ 130.000,00 para pagar em 72 meses.

Porém, com taxas de juros mais salgadas, detalhadas a seguir:

Percebam que os juros pelo Banco do Brasil, mesmo sendo da linha de crédito PRÓ-COTISTA, ainda não é dos mais baratos.

A dúvida: Quitar ou Financiar?

Na época do financiamento, eu possuía aproximadamente R$ 225.000 guardados.  Se eu quitasse o apartamento, teria que desembolsar R$ 130.000 de saldo devedor, mais as despesas posteriores (armários, box, documentação de registro...). 

Busquei negociação com a incorporadora, mas o poder de barganha nesta situação é baixo, pois você já tem contrato com eles, é indiferente pra eles se você quitar ou pegar um financiamento.

Fazendo simulações, percebi que pagaria o equivalente a 0,91% de taxas de juros e tarifas referentes ao financiamento, por mês. Foi então que decidi arriscar, pois acreditava que conseguiria uma rentabilidade em investimentos maiores que a taxa que eu pagaria.

Algo que para mim pesou bastante também na escolha por não quitar: é possível utilizar seu saldo ATIVO do FGTS durante o período de pagamento do financiamento!

Este assunto vai gerar um post a parte, quando eu o fizer, mas o fato é que como eu sou trabalhar CLT e recebo FGTS todo bendito mês, poderei utilizá-lo para efetuar parte do pagamento da prestação OU fazer a amortização do saldo devedor (que é o que farei).

Na prática, poderei tirar o dinheiro que rende apenas 3% a.a. das mãos do governo e utilizá-lo para diminuir o saldo devedor e consequentemente, a quantidade de parcelas.

Em resumo, resolvi financiar pois:

- Acreditava que minha carteira de investimentos renderia mais que 0,91%

- Possibilidade de utilizar o FGTS Ativo durante o período de financiamento, reduzindo assim os juros e taxas atreladas a quantidade de parcelas e ao saldo devedor.

- Ficaria com o dinheiro comigo e não precisaria me descapitalizar.

- Na "pior das hipóteses", se eu me arrepender ou mudar de opinião, posso quitar o apartamento a qualquer momento. Se eu quito logo de cara, não tenho a opção de "financiar depois".

Comparando a Simulação com os Valores Reais

Quem já financiou um imóvel ou qualquer outra coisa já deve ter simulado os valores, para analisar o que sairia do bolso todo mês.

A Simulação do meu financiamento com o Banco do Brasil ficou da seguinte forma (mostrarei só as 2 primeiras e 2 ultimas, para não ficar muito extenso):

Sendo:

PRESTAÇÃO: O valor previsto que você irá pagar, na parcela em questão

CAPITAL: O quanto é amortizado de seu saldo devedor.

JUROS: Valor a ser pago de juros, de acordo com a taxa nominal acordada

SEGURO MIP: Seguro por morte ou invalidez permanente do Mutuário

SEGURO DFI: Seguro de danos físicos ao imóvel

TARIFA DE ADM: Tarifa para o Banco

Vou mostrar também a outra simulação que fiz, dessa vez considerando uma previsão de correção pela TR: 

Observem que a TR tem um peso significativo no peso da prestação ao longo do tempo.

A tabela a seguir mostra os valores que reais que eu paguei até o momento:

Agora os comentários:

- A parcela "0" é referente a diferença de dias do mês que fechei o financiamento para o pagamento da primeira prestação.

- Observem que a taxa TR tem uma variação inversa na que é mostrada na Simulação (ela começa alta e vai diminuindo, o que faz sentido, pois ela é uma correção do saldo devedor).

- A grandeza das parcelas é a mesma da simulação, mas algo que percebi é que o "Capital", que é o valor a ser amortizado, muda todo mês.

Ainda não entendi como é calculado, mas percebi um padrão:

Basicamente:

Capital + TR = Saldo Devedor / Parcelas Restantes

Pegando a prestação 6, por exemplo:

Como o financiamento total é 72 meses, faltam 66 parcelas.

O Saldo Devedor é de R$ 120.453,59

Logo:

1.631,18 + 193,86 = 120.453,59 / 72

1.825,04 = 1.825,05

Está valendo a pena financiar?

Atualmente, estou pagando em média, 0,95% em "Juros + Tarifas + Seguro", valor dentro do previsto.

Neste mesmo período, tive uma rentabilidade média de 1,45% em minha carteira. Ou seja, até o presente momento, estou positivo em R$ 6.314,31 por ter escolhido financiar e não ter quitado meu apartamento.

Cheguei nesses valores criando uma Carteira Virtual, como se eu tivesse separado os R$ 130.000 e aplicado sobre ele a rentabilidade da minha Carteira atual. Todo mês então, eu 'desconto' dessa carteira o valor da prestação, e comparo o Saldo que fica na "Carteira Virtual" com meu Saldo Devedor do Financiamento.

Então amigos, por enquanto, sim, entre Quitar e Financiar, mesmo não tendo pego a melhor taxa de juros (da Caixa), ainda está valendo a pena.

Monitoro todo mês meus financiamentos e minha carteira para analisar se estou no 'lucro ou prejuízo'.

Conclusão

Acho cedo ainda para eu dizer se ter comprado o apartamento ou não foi um bom negócio. Como é de conhecimento, vivemos em uma forte recessão imobiliária, em virtude do grande aumento dos juros nos últimos anos, diminuindo o crédito, o boom de ofertas em algumas cidades e a recessão econômica em geral. Como toda crise... um dia irá se recuperar, o mercado é cíclico.

Eu comprei meu apartamento para moradia, quando peguei ele na planta, nem imaginava que seria capaz de quitá-lo quando ele ficasse pronto, mas tive essa oportunidade.

Tentei fugir do senso comum ao já tentar quitá-lo ao invés de analisar outras opções.

Particularmente, estou muito tranquilo com meu apartamento e como andam as coisas. Tenho em ativos financeiro valor suficiente para quitá-lo quando quiser, o que por enquanto não é minha intenção.

Vi uma boa oportunidade também de usar meu FGTS tanto na aquisição como no financiamento.

Os planos de moradia mudaram, acabou que não moro nele e hoje o apartamento está alugado, gerando uma pequena renda passiva. Ou seja, ele oficialmente pode ser classificado como um gerador de renda.

É isso amigos, o foco não era bem um tutorial de como financiar, pois isso está cheio por ae na internet, e sim mostrar valores REAIS de um financiamento, além de buscar analisar de outra forma..

Obviamente, cada contrato, cada banco, tem suas particularidades, antes de fechar qualquer negócio, leia atentamente tudo, faça simulações, registre, guarde, calcule... a minha situação não será necessariamente igual a sua..

Grande abraço e obrigado pela visita!

Links Sugeridos:

Apartamento na planta - Quanto se gasta até a entrega das chaves