segunda-feira, 5 de fevereiro de 2018

Fechamento Janeiro 2018 | R$ 379.315,15 (+2,11%)

Olá companheiros da Finansfera! 
Segue fechamento de JANEIRO / 2018:

Resumo:
- Carteira [ Ativos Financeiros ] atual: R$ 379.315,15
- Valor investido no imóvel até dezembro/17: R$ 241.086,51*
*(Todo dinheiro investido no imóvel até o momento, sem correções - valores absolutos).
- Valor Total de Patrimônio (carteira + imóvel): R$ 620.401,66

Renda Passiva:
- Renda Passiva de janeiro/2018: R$ 2.673,51**
**(Aluguel, Juros de TD Selic, LCA, LCI, CDB, Debenture e rendimentos de FII).
A renda passiva de janeiro cobriu 48% dos meus gastos no mês.

Variações no período:
- Variação da Carteira no período (janeiro/18): 2,11%
- Variação da Carteira em 12 meses (jan/17 a jan/18): + 43,84%
- Rentabilidade do mês (jan/18): + 2,54%
- Rentabilidade do ano (até jan/18): + 2,54%
- Rentabilidade em 12 meses (jan/17 a jan/18): + 14,04%






Olá Companheiros!

Mais um mês que se encerra... o relógio da vida vai passando e a vida vai se seguindo.

Sobre Investimentos:


Mês me rendeu uma excelente rentabilidade, de acordo com os meus parâmetros e exposição ao risco.
Ativos mais rentáveis do mês foram o UNIP6 com incríveis 34,6% e ITSA3 com 25,0%
Piores ativos foram HGLG11 com -2,2% e TIET11 com -2,1%.

Mesmo não fazendo aportes (mês de férias, provavelmente fevereiro será pior) a carteira teve um aumento de patrimônio, graças a boa rentabilidade da Bovespa e Tesouro Direto (minha carteira em TD valorizou +3,53% em janeiro).

Aos poucos, a distribuição do meu patrimônio vai se equilibrando entre o valor investido no imóvel, na renda fixa e na renda variável. Isto está acontecendo de forma natural, não estou planejando nenhuma meta de distribuição por enquanto.

Me ferrei forte em Bitcoin, e fico feliz de ter investido pouco nisso. Timming de entrada foi bem ruim, e, de longe, foi o pior investimento que já tive. Encerrei metade da minha posição com prejuízo considerável (em %.. quase 50% talvez) e deixei o resto para queimar de vez (ficou como aposta - 0,3% do meu patrimônio). Valeu o conhecimento sobre a tecnologia, e entender melhor meu comportamento (que não foi dos mais adequados) referente a variações fortes em determinados ativos.
Engraçado que eu tive conhecidos que não tem costume de investir em opções mais 'tradicionais' e colocaram dinheiro em bitcoin. É amigos... quando a informação chega no "engraxate", talvez seja hora de rever melhor suas posições...

Sobre Apartamento:


Decidi que vou vender meu apartamento. Mas não agora... Sempre monitorei o mercado e vejo que ainda não é o melhor momento. Aliás, falta pouco para quitar e tenho como estratégia a utilização do FGTS na amortização do financiamento. Mas já vi que não quero ficar com ele não.

Os entusiastas de imóveis que me perdoem, mas os números e a racionalidade estão falando mais alto ultimamente que o emocional. 

A conta é bem simples: R$ 400.000 investidos em FII iriam me gerar hoje R$ 2.800 líquido no mês.
Meu apartamento me rende R$ 1.000 bruto em aluguel. Tira-se R$ 100 da imobiliária, sobra R$ 900.
Daí, tira 27,5% de IR, sobra R$ 652,50.

Bom, eu não comprei o apê com a intenção de viver de aluguel, que isso fique bem claro. Entretanto, temos 2 referências aí: 

  • A renda é pífia comparado com o custo de oportunidade.
  • Eu poderia ter esse dinheiro me gerando R$ 2.800 líquido em FII, utilizaria R$ 1.000 para MORAR no mesmo prédio, se fosse o caso... e ainda me sobra R$ 1.800 para investir.
Sim, eu já sabia desses números a um bom tempo. Mas ainda pesava o fato de que eu "tenho um teto no meu nome". Mas ultimamente isso está fazendo cada vez menos sentido para mim. A liberdade que viver de aluguel proporciona está me atraindo mais do que a segurança de ter um teto para chamar de seu.
Imóveis valorizam? Sim... mas FII também, logo.


Sobre Vida Pessoal:

Tédio. Lendo livros, vendo séries. Saindo com alguém aqui e ali. Boring is the word.

Abraço a todos!



40 comentários:

  1. Fala Japa,

    Tambem levei prejuizo em Bitcoin, nos fomos os pagadores da festa rs. Tambem nao me preocupo, foi uma aposta que deu errado, bem errado, pois nunca tive um investimento com mais de 50% de prejuizo em toda a minha vida.

    Sobre seu imovel, nao leve a mal, mas o preço do seu imovel para locaçao que é ruim. Este nao é um imovel (pelos valores) para ser locado.

    Agora muito cuidado com esta ideia de que os FIIs serao os salvadores, pois, imagina uma situaçao onde voce tivesse aplicado todo este montante em XTED, teria hoje um grande prejuizo e zero de renda.

    Em BRCR manteria o valor, mas estaria recebendo 0,4%.

    O imovel paga menos pois ele valoriza ao longo do tempo e ainda paga um aluguel baixo.

    Veja meu caso: Com a locaçao do imovel de leilao adquirido terei 0,5% ao mes, sem contar com o imposto de renda, ainda assim compensa e muito, primeiro pela diversificacao por eu ja estar exposto aos FIIs e pelo preço da compra.

    Se eu fizesse a locaçao do outro imovel o yield tambem seria acima de 0,5%, entao imoveis pra locaçao voce precisa comprar num preço bom.

    Um imovel de 400 mil que aluga por 1000 tem algo errado, talvez seja exceçao da regiao, mas na minha cabeça de investidor em imoveis a conta nao bate, e neste caso concordo com voce que q venda seja a melhor opçao.

    Sugestao: Imagina voce trocar este Ap de 400K por 2 de 200K que pagam 1000 por mes. Ai subiria pra 0,5%, sem o imposto.

    Abraçao e sucesso este mes

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    1. hahaha, estava esperando seu comentário nobre amigo.

      Sim, concordo que o preço de locação está ruim, mas é uma realidade da região, e não necessariamente do meu imóvel em sí. Aqui tem apartamento de R$ 600.000 com locação em R$ 1.300. Isso, inevitavelmente, varia de região para região, e eu estou lidando com a minha realidade aqui.

      Também concordo que imóvel para locação deve ser comprado por um bom preço. E uma porta de entrada para isso é justamente leilão, mas isso não foi o meu caso.

      O fato é que comprei um imóvel para moradia, mas vejo que nem para isso ele vale a pena.
      Perceba que algo que hoje joga contra (locação baixa em relação ao valor do imóvel) pode ser justamente algo a favor, dependendo do lado que você está! hehehe, novamente.. no meu caso, teria acesso a imóveis desse padrão por "míseros" R$ 1000 / mês.
      Sobre FII, não colocaria tudo dentro de uma mesma cesta. Os valores que citei consideram a minha carteira atual (20 Fundos) ~ com yield de 0,70% sobre preço atual.


      Abraços!!

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    2. Olá Amigos, gosto bastante dos 2 blogs!! Parabéns pelo trabalho!
      Mas, tenho um adendo e uma duvida pra tirar. Como vcs cravam o valor do imóvel? Digo isso pq tem um apto do lado de onde moro vendendo a 3 anos e segundo a dona ele "vale" R$320.000,00. Porém devido ao tempo que ele está a venda, eu considero que ele não valha o preço. A isso dou o crédito a baixa liquidez do mercado imobiliário ou a ilusão da dona do valor real do imóvel?

      Abraços ao PJ e ao VdC!

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    3. Ah Anom, várias formas de precificar um imóvel.
      No caso de apartamento, é até mais fácil, basta pegar os valores de anúncio do mesmo prédio e fazer um desconto de 5%-10%.
      Você pode pegar 5 anúncios e fazer uma média. Pode excluir o menor e maior valor e fazer uma média e por aí vai.

      Existem alguns detalhes que influenciam na teoria: Incidência de sol da Tarde (face leste tende a ser mais caro que face oeste), pavimento (mais alto, mais caro), até se o apartamento tem alguma "vista" a ser considerado. Também eventuais benfeitorias (armários, infraestrutura de ar condicionado) influenciam um pouco também.

      No caso do seu exemplo, aí depende. Realmente 3 anos é um bom tempo. Ela teve um custo de oportunidade considerável aí, caso o preço sempre tenha sido 320K.

      Quando se vende algo assim, o tempo é nosso inimigo. Se ela tivesse anunciado há 3 anos atrás por R$ 256.000 e vendido, hoje ela teria corrigido pela POUPANÇA o valor de R$ 320.000,00.... então, acaba sendo teimosia manter esse valor.

      A Caixa mudou uns tempos para cá a regra de financiamento de imóvel usado, se eu não me engano, agora só pode financiar até 50% do valor do imóvel. Isso prejudica o mercado, pois limita potenciais comprados.

      Abraços

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    4. Olá Japa, essa questão do limite de financiamento para imóveis usados pela CAIXA, realmente está prejudicando quem tem imóvel usado para vender. Acredito que a medida foi para beneficiar as construtoras e incorporadoras que estavam com imóveis novos já mofando.

      Outro ponto a considerar, você citou que poderia vender o seu imóvel e continuar morando na mesma região pagando aluguel de R$ 1.000,00. Este valor já contempla as despesas de condomínio e IPTU?

      Eu moro de aluguel, pretendo financiar um imóvel, o problema é que a parcela de financiamento seria de 2x o valor que pago de aluguel e o imóvel a ser financiado teria bem menos conforto que a casa que moro, além disso, a CAIXA pede os 50% de entrada, com esse valor, pretendo gerar bem mais dinheiro que o aluguel em breves dias, e a diferença que pagaria de parcela de financiamento eu poderia investir em outras modalidades. Na verdade, em minha opinião, me desculpem os colegas, mas imóvel próprio dá uma sensação de prisão. Isso devido à baixa liquidez dos dias atuais, caso eu precise vender o imóvel para me mudar, por questões de trabalho, ou até mesmo de segurança, pois a cidade em que moro, está cada dia mais violenta!

      Bons negócios!

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  2. É meu amigo, imóveis são um péssimo investimento. De coisas físicas acho que somente terrenos me interessariam. Penso sempre que o dinheiro é o melhor produto, quando o produto não é o mesmo, já tenho a certeza que não haverá uma valorização acima de outros itens do mercado.

    Abraços!

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    1. Concordo, mas não comprei para investir né PS. A cabeça era outra...
      Estou com um sentimento 'confuso' com esse meu apartamento, eu me arrependo... mas não "tanto" haha. Caso venda, provavelmente irei ganhar dinheiro, não vou sair do prejuízo, a questão foi mesmo o custo de oportunidade

      Abraços!

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    2. Você consegue 400k líquido com a venda desse imóvel?

      Porque também teria a corretagem (a não ser que intermedie por si próprio) e os 15% de GCAP....

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    3. Ainda tem o ITBI e se for perto de praia o ou ser terreno do antigo império o laudêmio. Botar na poupança parece cada vez mais tentador...

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    4. Animal, hoje é improvável. Acredito que hoje eu consiga líquido ao em torno de R$ 360.000,00.

      Disse 400.000 pois não vou vender agora, somente daqui uns 2 ~ 3 anos. E também para facilitar a conta rs.

      Abraços

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  3. Rentabilidade terrível com o seu imóvel. Até deixando na poupança estaria melhor.
    Por aqui consigo facilmente fazer R$ 1.000,00 líquidos com um imóvel de R$ 200.000,00. Não é nada surpreendente, mas está ok pela atual conjuntura.

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    1. Está ótimo, considerando que é um imóvel! hehhehe
      Sucesso nos negócios! abraços

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  4. Fala Japa!

    Primeiramente parabéns pela carteira.

    Só uma ideia, você poderia disponibilizar suas planilhas pra download hein ... são excelentes e extremamente usuais. Na boa, parabéns mesmo!!!

    Abraço e sucesso !!

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    1. Farei isso em breve, pelo visto a galera gosta dessas planilhas e gráficos heheheh

      abraços!

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  5. Olá Pobre Japa! Sobre os bitcoins, lamento a sua perda. Isto que vc falou de amigos que não investem na bolsa por exemplo investindo em Bitcoin, acho curioso, o povo em geral vai mesmo com os outros.... . Sobre o AP, eu acho que é um movimento legal vender para comprar de FII, eu iria pelo mesmo caminho. Desejo sorte na venda!

    Abs e sucesso!

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    1. A vida é um eterno perde e ganha. Temos que minimizar as perdas o máximo possível e potencializar os ganhos heheheh

      abraços!

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  6. Fala Japa eu gerencio os alugueis dos meus pais. Tem um específico que são 4 apartamentos bons de 3 quartos com suíte e cada um é alugado por apenas R$670,00. Muito pouco e olha que toda a obra é avaliada em 1kk, ou seja, rentabilidade lixo, porém os velho nunca teriam coragem de vender para investir, então deixo né.

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    1. 670???
      Seiscentos??

      Para um ap de um milhão ????

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    2. Animal, pelo que entendi são R$ 670 por apartamento, sendo 4 ao todo.
      Então, é R$ 670 de aluguel para um apê de aproximadamente R$ 250K.

      Pois é Lawyer, está meio que na faixa de yield do meu apartamento hehehehe

      Abraços

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  7. Ótima evolução, mesmo com o saque do patrimônio. Investimos justamente pra termos essa tranquilidade de sempre que precisarmos, termos a grana disponível, sem precisar de empréstimos nem apertos.

    Quanto ao AP, entendo sua frustração. Às vezes penso muito em comprar algo pra morar tbm, mas pra mim o lado financeiro pesa mais que o emocional de ter o próprio teto. Eu só não sei se no seu lugar, já tendo o AP, pensaria em vender com intenção de obter um yeld maior em FIIs... seria interessante vc colocar na ponta do lápis todos os custos envolvidos.

    Talvez seja melhor manter o AP e buscar o yeld só com os novos aportes mesmo. Mas se a situação atual o incomoda, vale o que falei antes, investimos pra ter tranquilidade, não é mesmo?

    Abraço!

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    1. Obrigado Concursado!
      Ah cara, estou sem pressa. Só cogitando hipóteses e compartilhando por aqui. Tenho um bom salário, consigo fazer meus aportes mesmo pagando um financiamento bem alto (pois o prazo é bem curto) então, vou levando...

      Abraços

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  8. Parabéns PJ. O crescimento dos últimos meses é o sonho de consumo de qualquer investidor. Sigo acompanhando. Abraços

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    1. Obrigado Viking! mas acho que ainda dá para melhorar.. hehehe, abraços!

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  9. Fala PJ, melhor coisa que você faz, considerando pelo que você disse anteriormente não morar no AP!! Se for para morar, ai a coisa muda de figura !!

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    1. Tenho uns 2 a 3 anos para pensar nisso hehehe, vamos ver Stifler!

      Abraços

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  10. fala Japa !!!
    tenho acompanhado sua "saga "e me identifico com sua história, tenho investido em renda fixa, mas variável nunca investi,apenas em Fii, e morro de medo de fazer merda.vc usa alguma carteira de ações tipo aquelas pagas como : daniel nigri, gustavo lobo, etc ?

    /

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    1. Eai Thiago, tudo bem?
      Olha, eu me inspiro muito nas carteiras do KB Investimentos (quando eles publicavam) e de alguns outros da blogosfera.. hehe, os que tinham resultados consistentes (como o do Mestre dos Dividendos).

      Abraços!

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  11. Fala Japa.

    Acompanho diversos blogs,inclusive o seu, e raramente posto (pra não falar nunca!).

    Mas, sinto-me obrigado a fazer um pequeno post no que tange "vender o imóvel". Eu também vivia nesse dilema e também me convenci que morar de aluguel é mais "negócio". Sorte que não vendi; e, conforme vai andando a caminhada para a liberdade financeira (e também a independência financeira), reparei que não ter vendido foi a melhor escolha. Motivo? Diversificação e proteção! Terá um monte de gente falando que é balela, etc... mas quando seu patrimônio crescer, verá que tenho razão.

    Pensa que o pior já passou e você entrará na fase de acúmulo. Mesmo rendendo pouco com aluguel, servirá apenas de uma proteção adicional na carteira. Hoje a conta realmente não faz sentido (como você mesmo disse), mas no futuro a venda desse imóvel pesará muito na sua carteira. O resultado do ganho pode ser pífio, mas o resultado da perda pode ser devastadora. Não vale o risco. Pensa nisso! E falo no sentido de ter vivido a mesma situação sua.

    Enfim, meu contraponto é deixar o imóvel quieto e avança na evolução do patrimônio que você já está conseguindo perfeitamente.

    OBS: Só tira o apto no gráfico pizza... serve apenas para efeito psicológico...rs


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    1. Pois é... As vezes me pego em um dilema parecido. A minha diferença é que tenho dois lotes em outro Estado! Por conta disso decidi colocar a venda. TALVEZ não tivesse esse pensamento se fosse um ap na cidade onde atualmente resido e trabalho... Isso de girar patrimônio é uma b***. Abraços e parabéns pela evolução.

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    2. Lucio, muito obrigado pelo comentário, ele foi bem pertinente, principalmente devido a sua experiência no assunto. Eu tenho um tempo para pensar ainda. O "problema" é que, como sou solteiro, sem namorada, tenho um certo receio desse imóvel me "prender" um pouco quando chegar o momento de constituir família. O motivo da compra era a moradia, mas também a diversificação e proteção. Pena que não moro nele (nem moro na cidade em que ele está, aliás...).

      O bom é que a dívida está totalmente sob controle.

      Investidor Invisível, eu não sou fã de terreno.. hehehe, só compraria um para construir.

      Abraços!

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  12. Parabéns cara, rumo ao meio milhão.

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    1. Obrigado Hélio! a Meta é chegar em meio milhão em abril de 2019!

      Abraços

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  13. Fala galera, segue o link do ranking da finansfera, que estava nas mãos do mestre dos centavos e foi passado pra mim.

    https://jovemdesucessopromissor.blogspot.com.br/2018/02/ranking-de-patrimonio-da-blogosfera.html

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  14. Quanto ao IR, penso que você está isento, já que até R$ 1.903,98 por mês não precisa pagar, apenas constar no campo próprio da declaração anual, veja a matéria: https://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/como-declarar-aluguel-recebido-no-imposto-de-renda-2017/


    De todo modo, penso que comprar imóvel não compensa.

    Abraço!

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    1. Para sim anônimo, pois não é minha única fonte de renda. Eu fiz o "teste" na minha declaração do ano passado.

      Abraços!

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  15. Esse BitBosta ferrou muita gente! rsrsrs. Ainda bem que, como vc, botei muuuuito pouco nisso. Parabéns pelo patrimônio cara.

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    1. Obrigado Amigo Rico! Eu errei muito no Bitcoin, atualmente estou no prejuízo em R$ 2.600... mas, risco é risco.

      Abraços

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  16. Japa, nessas cripto tem que ter sangue frio. Eu decidi não apostar nada do meu patrimônio. Acho que você fez certo ao fechar grande parte da posição ao não se sentir confortável com as variações.

    Abraço

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  17. Eu oro para que você complete sua meta para alcançar em 2019.

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