Fechamento Maio 2018 | R$ 320.898,64 (-19,44%)

Olá companheiros da Finansfera! 
Segue fechamento de MAIO / 2018:

Resumo:

- Carteira [ Ativos Financeiros ] atual: R$ 320.898,64
- Valor investido no imóvel até maio/18: R$ 341.583,26*
*(Todo dinheiro investido no imóvel até o momento, sem correções - valores absolutos).
- Valor Total de Patrimônio (carteira + imóvel): R$ 662.481,90

Renda Passiva:

- Renda Passiva de maio/2018: R$ 2.946,24**
**(Aluguel, Juros de TD Selic, LCA, LCI, CDB, Dividendos e JSCP de Ações, Debenture e Rendimentos de FII).
A renda passiva de maio cobriu 88% dos meus gastos no mês.
A renda passiva de 2018 cobriu 74% dos meus gastos no ano.

Variações no período:

- Variação da Carteira no período (maio/18): -19,44%
- Variação da Carteira em 12 meses (mai/17 a mai/18): + 12,0%
- Rentabilidade do mês (mai/18): - 2,86%
- Rentabilidade do ano (até mai/18): + 2,73%
- Rentabilidade em 12 meses (mai/17 a mai/18): + 9,67%

Olá amigos!

Como comentei no post anterior, este foi o meu pior mês na minha breve carreira de investidor. E bom, eu não perdi quase 20% da carteira. O que ocorreu foi que quitei meu apartamento. Ao longo de 6 anos, paguei R$ 341.583,26 e posso dizer que sou dono de um imóvel de verdade. Este é o valor que saiu do meu bolso. O imóvel hoje tem um valor de mercado de aproximadamente R$ 385.000,00 sendo realista. Por enquanto ele está lá, alugado.

Pobre Japa batendo na porta do inquilino, indo cobrar o aluguel (arte: Elvis)

A partir de hoje minha vida financeira então ficará mais simples, me preocupando apenas com o que eu gasto "realmente". Logo, meus aportes a partir de hoje (se eu continuar trabalhando, claro) serão maiores. Também é possível dizer que hoje não tenho nenhum tipo de dívidas, de qualquer espécie.

Melhores ativos do mês da minha carteira foram: UNIP6 +58.3%, IVVB11 +10,0% e SUZB3 +5,5%

Piores ativos do mês foram: FIGS11 -22,7%, QUAL3 -21% e ITSA3 -15,5%

Os gráficos de rentabilidade do ano mostram bem como se comportou o mercado em maio. IBOV, TD e FII caíram abaixo do CDI. Meu maior baque foi com FII, com uma queda muito forte na minha carteira.

Já minha carteira de ações está indo bem, com rentabilidade no ano em +20,1%, é de longe minha melhor classe de ativos. Tudo por causa de UNIP6 e SUZB3. Já o resto...

Alguns colegas da blogosfera não calculam suas rentabilidades da carteira. Acho isso arriscado. Como saber se a estratégia está dando certo? A rentabilidade, com a maturação da carteira, assume um papel muito importante na caminhada rumo a independência financeira. Óbvio que o aporte é importante. Mas se não analisarmos a nossa carteira, existe o risco do aumento do patrimônio se dar unicamente pelo aporte, logo... qual o sentido da exposição ao risco? Fica mais simples deixar o dinheiro na poupança...

Quitei meu imóvel utilizando o dinheiro que tinha em Tesouro Direto. Acredito que a marcação a mercado será cruel para quem possui títulos esse ano, principalmente devido as eleições. Logo, sua "rentabilidade" seria afetada e eu pagaria mais juros com financiamento do que receberia nessa aplicação. Meu gráfico de rentabilidade (Linha Cinza - Tesouro) já evidencia isso. A linha cruzou o CDI para baixo. O outro lado da moeda é que talvez abra uma janela para aportes em TD, as taxas já estão começando a ficar atrativas. Será que chegaremos no IPCA + 7% novamente?  

Vida pessoal, sem novidades: trabalho indo, lendo alguns livros (terminei 4 este ano, um recorde até o momento), voltando a academia...

Segue assim. Esse japa que vos fala, vindo da periferia de uma cidade do interior, que sempre estudou em escola pública e que é CLT, já tem um apartamento quitado e 320K na conta aos 30 anos. Sem ajuda financeira dos pais, sem herança. Então, pelo visto é possível né? Vamos trabalhar, estudar e se esforçar que o que é nosso está guardado! Ou não...

Grande abraço!

Como financiei meu apartamento [ Parte II ]

Continuação de

Como financiei meu apartamento - Parte I

Após minha falha tentativa de tentar realizar meu financiamento pela Caixa, tive que ir atrás, as pressas, de outro banco. Na época, pela agilidade por eu ser correntista e também por ser a segunda melhor taxa que encontrei, optei pelo Banco do Brasil.

A modalidade de financiamento é a mesma: PRÓ-COTISTA AQUISIÇÃO.

Financiei então R$ 130.000,00 para pagar em 72 meses.

Porém, com taxas de juros mais salgadas, detalhadas a seguir:

Percebam que os juros pelo Banco do Brasil, mesmo sendo da linha de crédito PRÓ-COTISTA, ainda não é dos mais baratos.

A dúvida: Quitar ou Financiar?

Na época do financiamento, eu possuía aproximadamente R$ 225.000 guardados.  Se eu quitasse o apartamento, teria que desembolsar R$ 130.000 de saldo devedor, mais as despesas posteriores (armários, box, documentação de registro...). 

Busquei negociação com a incorporadora, mas o poder de barganha nesta situação é baixo, pois você já tem contrato com eles, é indiferente pra eles se você quitar ou pegar um financiamento.

Fazendo simulações, percebi que pagaria o equivalente a 0,91% de taxas de juros e tarifas referentes ao financiamento, por mês. Foi então que decidi arriscar, pois acreditava que conseguiria uma rentabilidade em investimentos maiores que a taxa que eu pagaria.

Algo que para mim pesou bastante também na escolha por não quitar: é possível utilizar seu saldo ATIVO do FGTS durante o período de pagamento do financiamento!

Este assunto vai gerar um post a parte, quando eu o fizer, mas o fato é que como eu sou trabalhar CLT e recebo FGTS todo bendito mês, poderei utilizá-lo para efetuar parte do pagamento da prestação OU fazer a amortização do saldo devedor (que é o que farei).

Na prática, poderei tirar o dinheiro que rende apenas 3% a.a. das mãos do governo e utilizá-lo para diminuir o saldo devedor e consequentemente, a quantidade de parcelas.

Em resumo, resolvi financiar pois:

- Acreditava que minha carteira de investimentos renderia mais que 0,91%

- Possibilidade de utilizar o FGTS Ativo durante o período de financiamento, reduzindo assim os juros e taxas atreladas a quantidade de parcelas e ao saldo devedor.

- Ficaria com o dinheiro comigo e não precisaria me descapitalizar.

- Na "pior das hipóteses", se eu me arrepender ou mudar de opinião, posso quitar o apartamento a qualquer momento. Se eu quito logo de cara, não tenho a opção de "financiar depois".

Comparando a Simulação com os Valores Reais

Quem já financiou um imóvel ou qualquer outra coisa já deve ter simulado os valores, para analisar o que sairia do bolso todo mês.

A Simulação do meu financiamento com o Banco do Brasil ficou da seguinte forma (mostrarei só as 2 primeiras e 2 ultimas, para não ficar muito extenso):

Sendo:

PRESTAÇÃO: O valor previsto que você irá pagar, na parcela em questão

CAPITAL: O quanto é amortizado de seu saldo devedor.

JUROS: Valor a ser pago de juros, de acordo com a taxa nominal acordada

SEGURO MIP: Seguro por morte ou invalidez permanente do Mutuário

SEGURO DFI: Seguro de danos físicos ao imóvel

TARIFA DE ADM: Tarifa para o Banco

Vou mostrar também a outra simulação que fiz, dessa vez considerando uma previsão de correção pela TR: 

Observem que a TR tem um peso significativo no peso da prestação ao longo do tempo.

A tabela a seguir mostra os valores que reais que eu paguei até o momento:

Agora os comentários:

- A parcela "0" é referente a diferença de dias do mês que fechei o financiamento para o pagamento da primeira prestação.

- Observem que a taxa TR tem uma variação inversa na que é mostrada na Simulação (ela começa alta e vai diminuindo, o que faz sentido, pois ela é uma correção do saldo devedor).

- A grandeza das parcelas é a mesma da simulação, mas algo que percebi é que o "Capital", que é o valor a ser amortizado, muda todo mês.

Ainda não entendi como é calculado, mas percebi um padrão:

Basicamente:

Capital + TR = Saldo Devedor / Parcelas Restantes

Pegando a prestação 6, por exemplo:

Como o financiamento total é 72 meses, faltam 66 parcelas.

O Saldo Devedor é de R$ 120.453,59

Logo:

1.631,18 + 193,86 = 120.453,59 / 72

1.825,04 = 1.825,05

Está valendo a pena financiar?

Atualmente, estou pagando em média, 0,95% em "Juros + Tarifas + Seguro", valor dentro do previsto.

Neste mesmo período, tive uma rentabilidade média de 1,45% em minha carteira. Ou seja, até o presente momento, estou positivo em R$ 6.314,31 por ter escolhido financiar e não ter quitado meu apartamento.

Cheguei nesses valores criando uma Carteira Virtual, como se eu tivesse separado os R$ 130.000 e aplicado sobre ele a rentabilidade da minha Carteira atual. Todo mês então, eu 'desconto' dessa carteira o valor da prestação, e comparo o Saldo que fica na "Carteira Virtual" com meu Saldo Devedor do Financiamento.

Então amigos, por enquanto, sim, entre Quitar e Financiar, mesmo não tendo pego a melhor taxa de juros (da Caixa), ainda está valendo a pena.

Monitoro todo mês meus financiamentos e minha carteira para analisar se estou no 'lucro ou prejuízo'.

Conclusão

Acho cedo ainda para eu dizer se ter comprado o apartamento ou não foi um bom negócio. Como é de conhecimento, vivemos em uma forte recessão imobiliária, em virtude do grande aumento dos juros nos últimos anos, diminuindo o crédito, o boom de ofertas em algumas cidades e a recessão econômica em geral. Como toda crise... um dia irá se recuperar, o mercado é cíclico.

Eu comprei meu apartamento para moradia, quando peguei ele na planta, nem imaginava que seria capaz de quitá-lo quando ele ficasse pronto, mas tive essa oportunidade.

Tentei fugir do senso comum ao já tentar quitá-lo ao invés de analisar outras opções.

Particularmente, estou muito tranquilo com meu apartamento e como andam as coisas. Tenho em ativos financeiro valor suficiente para quitá-lo quando quiser, o que por enquanto não é minha intenção.

Vi uma boa oportunidade também de usar meu FGTS tanto na aquisição como no financiamento.

Os planos de moradia mudaram, acabou que não moro nele e hoje o apartamento está alugado, gerando uma pequena renda passiva. Ou seja, ele oficialmente pode ser classificado como um gerador de renda.

É isso amigos, o foco não era bem um tutorial de como financiar, pois isso está cheio por ae na internet, e sim mostrar valores REAIS de um financiamento, além de buscar analisar de outra forma..

Obviamente, cada contrato, cada banco, tem suas particularidades, antes de fechar qualquer negócio, leia atentamente tudo, faça simulações, registre, guarde, calcule... a minha situação não será necessariamente igual a sua..

Grande abraço e obrigado pela visita!

Links Sugeridos:

Apartamento na planta - Quanto se gasta até a entrega das chaves

Como financiei meu apartamento [ Parte I ]

O sonho de muitas famílias é possuir seu próprio imóvel. Isso na grande maioria das pessoas é a maior despesa ao longo da vida. Devido ao alto valor gasto, poucos são aqueles com capacidade para comprar este tipo de bem a vista. Normalmente, para quem planeja adquirir uma casa ou apartamento terá como primeira preocupação financeira o famoso financiamento. E será sobre isso que falarei hoje, a história, com todos os números e detalhes, de um financiamento REAL, o do meu apartamento.

Em 2012, comprei um apartamento na planta. A construtora tinha um bom histórico, me agradou os valores, a localização e a planta do apartamento. Descrevi neste post como se deu as despesas durante a obra, que pendurou até 2016.

Quando o prédio ficou pronto, se faz necessário encerrar seus débitos com a construtora para “pegar as chaves”. Isso pode ser feito basicamente de 2 formas: quitando com recursos próprios ou utilizando um financiamento.

Eu optei pelo financiamento. Não queria me descapitalizar e minha expectativa é que com o dinheiro investido, eu conseguiria ganhar mais juros do que estaria pagando ao banco.

Minha primeira tentativa foi buscar um financiamento com a CAIXA...

Tentando o financiamento com a Caixa..

Essa foi uma época de bastante estresse. Nunca me preocupei com relação ao meu crédito no mercado, pois tenho um bom salário e um bom histórico de pagamento. A CAIXA foi a minha primeira opção, pois ela, assim como o BANCO DO BRASIL, possui a linha de crédito PRÓ-COTISTA.

A linha Pró-Cotista só pode ser acessada por trabalhadores com pelo menos três anos de vínculo com o FGTS. Além disso, eles precisam estar trabalhando ou ter saldo na conta do FGTS de pelo menos 10% do valor do imóvel. Eu me enquadrava em todas as condições.

Meu financiamento seria de R$ 130.000,00 para serem pagos em 72 meses, ou 6 anos.

Utilizando a linha PROCOTISTA + Relacionamento + Conta Salário c/ a Caixa era possível obter uma taxa de juros nominais de 7,58% a.a. + TR.

Aqui um comentário: é muito importante, ao fechar um financiamento, observar qual é o seu CET ( Custo Efetivo Total ao ano). 

O CET informa qual será seu custo total, no caso deste financiamento, era de 9,63% a.a.

Era uma excelente taxa e com certeza eu iria conseguir bate-la através de investimentos, entrei com minha documentação e dei entrada, através de uma correspondente da Caixa.

Porém, tive um ‘pequeno’ problema.

A Triste Notícia

No começo de 2016, o assunto da vez eram as pedaladas fiscais e como o Governo estava atrasando repasses de recursos destinados a benefícios sociais aos bancos públicos. Coincidentemente ou não, meu processo de aprovação de cadastro estava demorando demais. Até que, depois de tanto pressionar a correspondente da Caixa, ela me fala que o banco estava SEM DINHEIRO e que não tinha previsão de liberar novos financiamentos!

...Dias depois, me deparo com esta notícia:

Meu apartamento estava justamente enquadrado nessa faixa. 

Não fiquei desesperado, pois sabia que eu tinha o dinheiro caso precisasse quitar o apartamento, mas que me deu uma raiva... ahh, isso deu.

Minha alternativa foi ir no banco pelo qual sou correntista... mas aí, eu conto no próximo post!

Grande abraço.

Link sugerido:

Apartamento na Planta | Quanto se gasta até a entrega das chaves?

Apartamento na Planta | Quanto se gasta até a entrega das chaves?

Olá amigos!

Hoje vou detalhar aqui alguns valores REAIS com relação a comprar um apartamento na planta, usando como estudo de caso o meu apartamento.

A primeira parte será sobre os valores que paguei para a Construtora DURANTE A CONSTRUÇÃO do prédio.

Não, não é o meu apê, mas é parecido...

Quando se compra um apartamento na planta, é usual que se pague uma "entrada" durante a construção do prédio. Essa entrada costuma ser de 25% a 35% o valor pedido do imóvel, onde, normalmente, as incorporadoras são bem flexíveis quanto a forma de pagamento desse montante.

E essa flexibilização se resume normalmente em:

• Entrada 
• Parcelas Mensais
• Balões (parcelas mais pesadas, podendo ser anuais ou semestrais).

Relatarei a seguir, como foi a minha condição junto a incorporadora no qual eu comprei o apartamento.

Em agosto de 2012, comprei um apartamento, andar alto, sol da manhã, região boa com potencial de valorização, em minha cidade.

O preço do imóvel, no momento que fechei o contrato, era de R$ 249.500,00

Este valor seria pago da seguinte forma:

• Entrada de R$ 11.000,00
• 4 Balões de R$ 6.500,00 (Total R$ 26.000,00)
• 43 Parcelas de R$ 790,00 (Total R$ 33.970,00)
• Saldo devedor (entrega das Chaves): R$ 178.530,00 

Observem que nesta situação, o valor a ser pago até a entrega das chaves é de 28,4% o valor do imóvel.

Calcular as despesas na aquisição de um imóvel é muito importante, mas nem todos o fazem..

O saldo devedor, as parcelas restantes e os balões eram corrigidos pelo INCC. Para quem não conhece, este é o ÍNDICE NACIONAL DE CUSTO DA CONSTRUÇÃO.

Durante os 43 meses de obra, a MÉDIA de correção deste índice foi de 0,554%.

A maior variação de um mês para outro foi de 2,249% e a menor, de 0,080%.

A próxima tabela mostra como estava o valor da parcela no 1°, 12°, 24° 36° e 43° (último) mês:

Variação do Valor da Parcela ao longo da obra

Percebo que grande parte das pessoas que vão comprar apartamento na planta não percebem que o valor da parcela é corrigido mensalmente. Os que percebem, não veem tanto problema nisso, mas o grande baque, é que (obviamente) o saldo devedor também é corrigido.

Variação do Saldo Devedor do Apartamento ao longo dos meses de construção

Muitas famílias, ao comprarei um imóvel na planta, já pensam no financiamento no momento da entrega das chaves. Porém, muitas calculam baseado no Saldo Original e quando chega a entrega das chaves, não tem condições de fazer um financiamento e pegar o imóvel.

Isso aliás, é um dos grandes motivos para ocorrer o distrato de imóveis no momento da entrega. A correção via INCC ainda é "suave". No meu caso, se eu não pagasse a construtora depois que a obra estivesse pronta, a correção do saldo devedor seria de 1% + IPCA! Já pensou na paulada?

Bom, nessa época que eu estava pagando o apê, apesar de me interessar por investimentos, ainda vivia na poupança, e basicamente tudo que sobrava, eu adiantava o Saldo Devedor.

Fiz isso 4 vezes ao longo desse período, onde ao todo adiantei R$ 55.000,00 do meu saldo devedor.

Esse adiantamento tem 2 vantagens:

1. A construtora te dá um desconto no seu saldo devedor. No meu caso, apesar de eu ter desembolsado R$ 55.000,00, me foi abatido de meu saldo devedor o valor de R$ 60.264,00.
2. Como a correção era sobre o saldo devedor, nos meses subsequentes, a valor a ser corrigido ficava menor.

Na entrega das chaves, meu saldo devedor, ao invés de ter sido de R$ 226.272,06 (caso eu não tivesse feito adiantamentos), ele foi de R$ 157.747,17. 

Uma diferença de R$ 68.524,89 - onde foram desembolsados R$ 55.000,00 em adiantamentos.

Logo, dos R$ 13.524,89 "economizados", R$ 5.264 foram de descontos de antecipação e R$ 8.260,89 é o valor que eu deixei de pagar de correção de INCC.

Digo entre aspas, por que existe um custo de oportunidade ae, SE eu tivesse investido o dinheiro e tal.

Em resumo, pensei muito em quitar o apartamento, já que na entrega das chaves eu tinha dinheiro para tal. Mas resolvi "arriscar".

Saquei R$ 27.747,17 do meu FGTS (aliás, como é bom tirar esse dinheiro da mão do governo!) e os R$ 130.000,00 restantes eu financiei em 72 meses (6 anos). (será o assunto da parte 2 deste post).

Algumas conclusões e comentários:

Eu tenho a opinião que realmente, comprar apartamento na planta pensando nisso como um "investimento"... não é a melhor das opções (pelo menos para mim).

Como já disse antes, eu comprei esse apartamento para morar. Porém, o apê foi entregue e eu continuo morando por ae, as custas da empresa. Decidi então alugá-lo (mas tá difícil).

Já pensei várias vezes em me 'livrar' dele, mas não o faço, pois:

- Vender com o mercado de imóveis residenciais em baixa seria "realizar prejuízo" em partes, um péssimo negócio.

- A oferta na cidade onde eu comprei está diminuindo aos poucos. Já existem bem menos lançamentos do que alguns anos atrás.

- Eu realmente gosto do fato de ter um imóvel, que eu escolhi e eu paguei com meu suor. Quero morar lá um dia..

- Este imóvel não está me "imobilizando" com relação a moradia, pois a minha empresa paga essas despesas para mim.

- Ter financiado em 6 anos é uma ótima oportunidade de eu CONTINUAR utilizando o FGTS para abater as parcelas do financiamento.. mas isso eu contarei em outro post.

Novamente, existe um custo de oportunidade aqui BEM ALTO, levando em consideração a grandeza de valores, eu sei. Mas nem vou entrar no mérito disso.. e ficar simulando cenários e tal.

Espero que este post ajude alguém que está a procura de um apartamento a ter uma ideia melhor dos montantes envolvidos. É claro que o INCC é outro, o mercado de imóveis é outro, mas a essência é essa ae!

- Próximo post: Financiamento, FGTS, Taxas e Registros...

Abraços!