sábado, 12 de novembro de 2016

Apartamento na Planta | Quanto se gasta até a entrega das chaves?

Olá amigos!

Hoje vou detalhar aqui alguns valores REAIS com relação a comprar um apartamento na planta, usando como estudo de caso o meu apartamento.

A primeira parte será sobre os valores que paguei para a Construtora DURANTE A CONSTRUÇÃO do prédio.

Não, não é o meu apê, mas é parecido...

Quando se compra um apartamento na planta, é usual que se pague uma "entrada" durante a construção do prédio. Essa entrada costuma ser de 25% a 35% o valor pedido do imóvel, onde, normalmente, as incorporadoras são bem flexíveis quanto a forma de pagamento desse montante.

E essa flexibilização se resume normalmente em:

  • Entrada 
  • Parcelas Mensais
  • Balões (parcelas mais pesadas, podendo ser anuais ou semestrais).

Relatarei a seguir, como foi a minha condição junto a incorporadora no qual eu comprei o apartamento.

Em agosto de 2012, comprei um apartamento, andar alto, sol da manhã, região boa com potencial de valorização, em minha cidade.
O preço do imóvel, no momento que fechei o contrato, era de R$ 249.500,00

Este valor seria pago da seguinte forma:
  • Entrada de R$ 11.000,00
  • 4 Balões de R$ 6.500,00 (Total R$ 26.000,00)
  • 43 Parcelas de R$ 790,00 (Total R$ 33.970,00)
  • Saldo devedor (entrega das Chaves): R$ 178.530,00 

Observem que nesta situação, o valor a ser pago até a entrega das chaves é de 28,4% o valor do imóvel.

Calcular as despesas na aquisição de um imóvel é muito importante, mas nem todos o fazem..


O saldo devedor, as parcelas restantes e os balões eram corrigidos pelo INCC. Para quem não conhece, este é o ÍNDICE NACIONAL DE CUSTO DA CONSTRUÇÃO.

Durante os 43 meses de obra, a MÉDIA de correção deste índice foi de 0,554%.
A maior variação de um mês para outro foi de 2,249% e a menor, de 0,080%.

A próxima tabela mostra como estava o valor da parcela no 1°, 12°, 24° 36° e 43° (último) mês:

Variação do Valor da Parcela ao longo da obra

Percebo que grande parte das pessoas que vão comprar apartamento na planta não percebem que o valor da parcela é corrigido mensalmente. Os que percebem, não veem tanto problema nisso, mas o grande baque, é que (obviamente) o saldo devedor também é corrigido.

Variação do Saldo Devedor do Apartamento ao longo dos meses de construção

Muitas famílias, ao comprarei um imóvel na planta, já pensam no financiamento no momento da entrega das chaves. Porém, muitas calculam baseado no Saldo Original e quando chega a entrega das chaves, não tem condições de fazer um financiamento e pegar o imóvel.

Isso aliás, é um dos grandes motivos para ocorrer o distrato de imóveis no momento da entrega. A correção via INCC ainda é "suave". No meu caso, se eu não pagasse a construtora depois que a obra estivesse pronta, a correção do saldo devedor seria de 1% + IPCA! Já pensou na paulada?

Bom, nessa época que eu estava pagando o apê, apesar de me interessar por investimentos, ainda vivia na poupança, e basicamente tudo que sobrava, eu adiantava o Saldo Devedor.

Fiz isso 4 vezes ao longo desse período, onde ao todo adiantei R$ 55.000,00 do meu saldo devedor.

Esse adiantamento tem 2 vantagens:
  1. A construtora te dá um desconto no seu saldo devedor. No meu caso, apesar de eu ter desembolsado R$ 55.000,00, me foi abatido de meu saldo devedor o valor de R$ 60.264,00.
  2. Como a correção era sobre o saldo devedor, nos meses subsequentes, a valor a ser corrigido ficava menor.
Na entrega das chaves, meu saldo devedor, ao invés de ter sido de R$ 226.272,06 (caso eu não tivesse feito adiantamentos), ele foi de R$ 157.747,17. 

Uma diferença de R$ 68.524,89 - onde foram desembolsados R$ 55.000,00 em adiantamentos.

Logo, dos R$ 13.524,89 "economizados", R$ 5.264 foram de descontos de antecipação e R$ 8.260,89 é o valor que eu deixei de pagar de correção de INCC.

Digo entre aspas, por que existe um custo de oportunidade ae, SE eu tivesse investido o dinheiro e tal.


Em resumo, pensei muito em quitar o apartamento, já que na entrega das chaves eu tinha dinheiro para tal. Mas resolvi "arriscar".

Saquei R$ 27.747,17 do meu FGTS (aliás, como é bom tirar esse dinheiro da mão do governo!) e os R$ 130.000,00 restantes eu financiei em 72 meses (6 anos). (será o assunto da parte 2 deste post).

Algumas conclusões e comentários:

Eu tenho a opinião que realmente, comprar apartamento na planta pensando nisso como um "investimento"... não é a melhor das opções (pelo menos para mim).

Como já disse antes, eu comprei esse apartamento para morar. Porém, o apê foi entregue e eu continuo morando por ae, as custas da empresa. Decidi então alugá-lo (mas tá difícil).

Já pensei várias vezes em me 'livrar' dele, mas não o faço, pois:

- Vender com o mercado de imóveis residenciais em baixa seria "realizar prejuízo" em partes, um péssimo negócio.
- A oferta na cidade onde eu comprei está diminuindo aos poucos. Já existem bem menos lançamentos do que alguns anos atrás.
- Eu realmente gosto do fato de ter um imóvel, que eu escolhi e eu paguei com meu suor. Quero morar lá um dia..
- Este imóvel não está me "imobilizando" com relação a moradia, pois a minha empresa paga essas despesas para mim.
- Ter financiado em 6 anos é uma ótima oportunidade de eu CONTINUAR utilizando o FGTS para abater as parcelas do financiamento.. mas isso eu contarei em outro post.


Novamente, existe um custo de oportunidade aqui BEM ALTO, levando em consideração a grandeza de valores, eu sei. Mas nem vou entrar no mérito disso.. e ficar simulando cenários e tal.
Espero que este post ajude alguém que está a procura de um apartamento a ter uma ideia melhor dos montantes envolvidos. É claro que o INCC é outro, o mercado de imóveis é outro, mas a essência é essa ae!

- Próximo post: Financiamento, FGTS, Taxas e Registros...

Abraços!


33 comentários:

  1. Excelentes informações para quem tem dúvida quanto à compra de um imóvel na planta. Legal!

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    1. Sim, a idéia é relatar a minha experiência e os valores da minha situação... nem todo mundo tem noção de como funciona..

      Abraços!

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  2. Rapaz.

    Adorei seu post.

    Eu venho pensando em comprar um ap desses, na planta. Foi muito bom saber que tudo é corrigido, parcelas e saldo final.

    Parabéns e muito obrigado por compartilhar

    abs

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    1. Eai Vidinho! Lembrando que existem ainda outras situações que podem ser negociadas com a incorporadora. Mas acho que o meu exemplo é um dos mais comuns...

      Abraços!

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  3. Gostei bastante do seu post! Não é comum encontrar um relato como o seu. Abs

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    1. Pois é, com valores assim, confesso que nunca vi..

      Abraços

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  4. Japa, imóvel na planta so pra quem tem o valor integral...
    Caí no canto da sereia e tenho um ap empacado, um valor menor que o seu, mas se tivesse o conhecimento que tenho agora não cometeria esse erro.

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    1. Então, no meu caso, quando fechei, só tinha meu salário e uns 12 mil na conta...
      Na entrega das chaves, já tinha dinheiro suficiente para quitar e me sobraria uns 60mil.. mas resolvi financiar..

      Tem que 'ficar esperto', pois é uma dívida das bem altas.

      Abraços

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  5. Excelentes informações práticas PJ,
    lembrando ao pessoal que, em verdade, na planta você compra a ideia, o projeto, por isso tem que ficar de olho.

    Visite o blog, tem coisa nova!

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    1. Sim, é muito importante saber de onde está comprando, se é uma construtora de sucesso, observar os empreendimentos anteriores, reclamações...

      A que eu peguei é muito conceituada, não tive nenhum problema!

      Abraços

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  6. Olá, Japa.

    Até 2012, aproximadamente, aconteciam alguns fatos como:

    1-Comprava-se o imóvel e antes da entrega das chaves ele era facilmente vendido com uma valorização de uns 30%, pelo menos. Portanto, era comum especuladores comprarem mais de um imóvel para revendê-lo antes da entrega das chaves.
    2-Após a entrega o imóvel se valorizava em torno de pelo menos 30%, esse era o bônus pelo risco de pagar por algo que ainda não existia.

    Hoje já não acho bom negócio comprar na planta. Quem quer adquirir um imóvel é melhor comprar um pronto, sem o risco de ficar a ver navios. Atualmente não acredito na valorização do imóvel na planta como ocorria antigamente.

    Quem quer ter um imóvel, o melhor caminho é comprar a vista e com desconto, mas conto nos dedos quantos brasileiros têm o montante necessário para comprar uma moradia digna. A grande maioria ou paga aluguel ou financia a casa própria. Se vêem obrigados a financiar o imóvel e aí, infelizmente estarão sujeitos a juros altos, dívida longa que consumirá as economias anuais e por aí vai.

    Post muito direto, gostei.

    Abraço.

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    1. A questão do valor do imóvel é algo a ser discutido.
      Olha o meu caso:
      - Já gastei R$ 200mil nele, e tenho R$ 120mil para pagar ainda.
      Se eu quitasse hoje, teria gasto R$ 320mil ao todo (incluo aqui os armários que fiz, box..espelho..)

      Vejo anúncios de R$ 350.000 a R$ 400.000. Pra mim não valorizou quase nada..
      basicamente uma correção da inflação.. mas tem gente que diria que eu "ganhei" R$ 150mil nessa, pois quando fechei, estava em R$ 249.500

      Hoje em dia, comprar a vista e com desconto, pra quem tem bala na agulha, é a melhor opção mesmo.

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  7. Japa, meu 1 imovel foi na planta, uma das medidas foi parcelar a entrada em 10x e assim evitar juros, qnd financiei fico dentro do esperado mais em 25 anos, ja o lote q tenho é corrigido pelo IPCa então a paulada é grande, esta a venda para me livrar.

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    1. Lote costuma ser corrigido pelo IPCA né? O pessoal que trabalha comigo tem a correção IPCA + 1%.. acho muito alto!

      Abraços

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  8. Nobre Japa! Parabéns pelo post!! É realmente uma paulada o incc, na verdade efeito dos nobres juros compostos.

    Tem uma modalidade de financiamento na CEF que se chama associativo, você financia a construção e vai pagando o juros sobre o saldo devedor utilizado pela construtora para tocar a obra: ex. você compra o imóvel de 200 mil hoje e já assina o financiamento, o valor financiado vai ficar congelado e você vai passar a pagar as parcelas da evolução da obra durante a construção (juros do contrato sobre o saldo devedor do mês), ai no mês 1, a construtora fez 10% do imóvel, o saldo devedor do mês será de vinte mil e você vai pagar os juros correspondentes disso (mais seguro ou FGhab se for mcmv) é uma alternativa, afinal não sabemos do incc.

    Eu falei sobre imóveis tmb, dá uma olhada:
    http://almofadinhaamarrado.blogspot.com/2016/11/realmente-apenas-idiotas-compram-imoveis.html

    Deseja adicionar no blogroll? Abs e boa sorte

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    1. Ahhhh, é esse financiamento que uma amiga minha tem... agora tudo ficou claro!
      Esse é um cenário bem legal mesmo... talvez o melhor com relação a financiamentos!
      Obrigado pela informação!!

      Vou ler seu post sim
      Vou te add aqui!
      Abraços!

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  9. Muito legal seu post Japa.. eu quase comprei um apto na planta, mas no fim acabei comprando um 0 km já prontinho... o vendedor estava precisando de $$$, daí fiz um bom negócio.. Penso que apto na planta é muita dor de cabeça, principalmente no inicio, pois td é novo... adm; condomínio; os problemas estruturais (caso houver), investimentos na área comum do prédio, etc...

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    1. Bem colocado Rafael!
      Pegar um novo de quem não aguentou pagar é um dos melhores cenários, ainda mais hoje em dia.
      Sobre problemas estruturais, eu não tive nenhum até o momento. O condomínio lá está bem estabilizado até e no momento ocorre algumas chamdas de capitais, que não passam de 100 reais mensais..

      abraços!

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  10. Ótimo post Japa. Eu não pretendo comprar imóvel, pois aqui onde eu moro os preços são absurdos de altos. Vou ficar morando de aluguel, mas muita gente prefere comprar.

    Abraços.

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    1. Obrigado Cowboy. Os preços estão absurdos em muitas grandes cidades já! Mas percebo uma estagnação no mercado de imóveis, quem tem dinheiro na mão está fazendo bons negócios..

      Abraços

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  11. INCC é inimigo do poupador! No nosso caso também tínhamos reajuste da parte da construtora pelo índice. Quando percebemos que a brincadeira poderia "comer" todo o valor pago, fizemos um esforço pra adiantar toda a parte deles e "congelar" o valor do financiamento, que felizmente era na modalidade "associativo", como bem explicado nos comentários acima. Gostamos da sua ideia e pedimos licença pra relatar nosso histórico com o apê... tudo devidamente planilhado! Em breve! Abraço!

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    1. O reajuste "come" mesmo! hehehe
      Opa, nem precisa pedir licença... com certeza seu post será muito útil para todos! Ainda mais baseado no histórico de organização que o Nem Luxo nem Lixo sempre apresentou hehehe

      Grande abraço,e ansioso pelo relato de vocês!!!

      Abraços!!

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  12. Que bacana esse post!
    Sou bem leiga em relação aos custos de se comprar imóvel na planta, pois nunca considerei financiar um, rs.
    No aguardo do próximo post.

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    1. hehe, obrigado Ryca;
      Muita gente é né.. na verdade todo mundo conhece alguém que comprou na planta, mas ninguém tem muita noção de como ocorre esse tipo de compra...

      Acho que sábado eu já faço sobre o de financiamento;

      inté

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  13. Fala Japa, Tudo bem
    Fiquei com uma duvida!!
    Voce fez o adiantamento das parcelas mensais para depois começar pagar o saldo devedor?
    O saldo devedor que voce citou é a parcela que eles chamam de entrega das chaves?
    Valeu Japa
    Abraços

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    1. Olá Sérgio.
      O adiantamento foi do Saldo Devedor referente a Entrega das Chaves.
      Eu não adiantei parcela mensal com a construtora.

      Abraços!

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  14. Vou no shopping e fico sonhando olhando aquelas maquetes com apartamentos bacanas

    quem sabe um dia chego lá

    obrigado pelas dicas japa

    te add no meu blogroll, vamos trocar indicaçao? sou novato mas acompanho a bastante tempo a blogosfera de finanças.. so agora tive coragem de ter o meu kkkk

    abraços

    http://coalaperdido.blogspot.com.br

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    1. Vou te adicionar Coala, obrigado pela visita!

      Abraços!

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  15. PJ, excelente postagem! Exatamente isso aí mesmo, a gente pensa que tá se dando bem mas no fundo estamos entregando dinheiro e rindo. Em 2009 eu não conhecia essa análise e também comprei um na planta, quando financiei em 2013 vi que os valores quase não tinham diminuído. Como peguei taxa boa de 7% a.a. resolvi não quitar ainda.

    Abraço!

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    1. 7 % a.a. é uma excelente taxa! A minha é 9% a.a. nominal, efetiva passa dos 11%...
      Mas ainda assim não pretendo quitar, acho que consigo isso em rentabilidade.. e como disse, tenho o FGTS para ajudar a quitar...

      Abraços!

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  16. Olá Japa!

    Pô pq não fez esse post há uns 8 anos? rsrs Em 2008, comprei na planta e precisei assinar o distrato por o financiamento comprometer uma parte alta da minha renda na época. Ficou como lição!

    Indicarei seu post para todos amigos que queiram comprar na planta!

    Abs

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  17. Cara, eu sou doido para morar num imóvel que eu possa colocar armários embutidos, pintar parede, chamar de meu, etc. Mas sei que financeiramente falando compensa alugar. Mas tá osso morar de aluguel. Tenho dos empreendimentos em vista e que quando ficarem prontos, provavelmente irei comprar. Enquanto isso vou juntando o dinheiro (assim fujo do INCC). Mas sei que corro o risco de chegar no dia da entrega e (a) as unidades terem esgotado ou (b) estar muito mais caro. Mas mesmo assim prefiro correr o risco. Parabéns! Dívida controlada e bem feita não tem problema nenhum!

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  18. Japa, eu tambem comprei um ap desses em 2014. Porem o mecanismo do meu difere do seu. No meu, pagamos todas as despesas mensalmente em regime de condominio. Isso significa que ao terminar a construção não teremos saldo devedor. Bom saber que existe esse outro tipo.

    Abraço.

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