sábado, 25 de fevereiro de 2017

Como financiei meu apartamento [ Parte II ]

Continuação de

Após minha falha tentativa de tentar realizar meu financiamento pela Caixa, tive que ir atrás, as pressas, de outro banco. Na época, pela agilidade por eu ser correntista e também por ser a segunda melhor taxa que encontrei, optei pelo Banco do Brasil.



A modalidade de financiamento é a mesma: PRÓ-COTISTA AQUISIÇÃO.
Financiei então R$ 130.000,00 para pagar em 72 meses.




Porém, com taxas de juros mais salgadas, detalhadas a seguir:


Percebam que os juros pelo Banco do Brasil, mesmo sendo da linha de crédito PRÓ-COTISTA, ainda não é dos mais baratos.

A dúvida: Quitar ou Financiar?

Na época do financiamento, eu possuía aproximadamente R$ 225.000 guardados.  Se eu quitasse o apartamento, teria que desembolsar R$ 130.000 de saldo devedor, mais as despesas posteriores (armários, box, documentação de registro...). 
Busquei negociação com a incorporadora, mas o poder de barganha nesta situação é baixo, pois você já tem contrato com eles, é indiferente pra eles se você quitar ou pegar um financiamento.

Fazendo simulações, percebi que pagaria o equivalente a 0,91% de taxas de juros e tarifas referentes ao financiamento, por mês. Foi então que decidi arriscar, pois acreditava que conseguiria uma rentabilidade em investimentos maiores que a taxa que eu pagaria.

Algo que para mim pesou bastante também na escolha por não quitar: é possível utilizar seu saldo ATIVO do FGTS durante o período de pagamento do financiamento!

Este assunto vai gerar um post a parte, quando eu o fizer, mas o fato é que como eu sou trabalhar CLT e recebo FGTS todo bendito mês, poderei utilizá-lo para efetuar parte do pagamento da prestação OU fazer a amortização do saldo devedor (que é o que farei).

Na prática, poderei tirar o dinheiro que rende apenas 3% a.a. das mãos do governo e utilizá-lo para diminuir o saldo devedor e consequentemente, a quantidade de parcelas.

Em resumo, resolvi financiar pois:
- Acreditava que minha carteira de investimentos renderia mais que 0,91%
- Possibilidade de utilizar o FGTS Ativo durante o período de financiamento, reduzindo assim os juros e taxas atreladas a quantidade de parcelas e ao saldo devedor.
- Ficaria com o dinheiro comigo e não precisaria me descapitalizar.
- Na "pior das hipóteses", se eu me arrepender ou mudar de opinião, posso quitar o apartamento a qualquer momento. Se eu quito logo de cara, não tenho a opção de "financiar depois".

Comparando a Simulação com os Valores Reais

Quem já financiou um imóvel ou qualquer outra coisa já deve ter simulado os valores, para analisar o que sairia do bolso todo mês.

A Simulação do meu financiamento com o Banco do Brasil ficou da seguinte forma (mostrarei só as 2 primeiras e 2 ultimas, para não ficar muito extenso):


Sendo:
PRESTAÇÃO: O valor previsto que você irá pagar, na parcela em questão
CAPITAL: O quanto é amortizado de seu saldo devedor.
JUROS: Valor a ser pago de juros, de acordo com a taxa nominal acordada
SEGURO MIP: Seguro por morte ou invalidez permanente do Mutuário
SEGURO DFI: Seguro de danos físicos ao imóvel
TARIFA DE ADM: Tarifa para o Banco

Vou mostrar também a outra simulação que fiz, dessa vez considerando uma previsão de correção pela TR: 



Observem que a TR tem um peso significativo no peso da prestação ao longo do tempo.

A tabela a seguir mostra os valores que reais que eu paguei até o momento:


Agora os comentários:
- A parcela "0" é referente a diferença de dias do mês que fechei o financiamento para o pagamento da primeira prestação.
- Observem que a taxa TR tem uma variação inversa na que é mostrada na Simulação (ela começa alta e vai diminuindo, o que faz sentido, pois ela é uma correção do saldo devedor).
- A grandeza das parcelas é a mesma da simulação, mas algo que percebi é que o "Capital", que é o valor a ser amortizado, muda todo mês.

Ainda não entendi como é calculado, mas percebi um padrão:

Basicamente:

Capital + TR = Saldo Devedor / Parcelas Restantes

Pegando a prestação 6, por exemplo:
Como o financiamento total é 72 meses, faltam 66 parcelas.
O Saldo Devedor é de R$ 120.453,59

Logo:
1.631,18 + 193,86 = 120.453,59 / 72
1.825,04 = 1.825,05

Está valendo a pena financiar?


Atualmente, estou pagando em média, 0,95% em "Juros + Tarifas + Seguro", valor dentro do previsto.

Neste mesmo período, tive uma rentabilidade média de 1,45% em minha carteira. Ou seja, até o presente momento, estou positivo em R$ 6.314,31 por ter escolhido financiar e não ter quitado meu apartamento.

Cheguei nesses valores criando uma Carteira Virtual, como se eu tivesse separado os R$ 130.000 e aplicado sobre ele a rentabilidade da minha Carteira atual. Todo mês então, eu 'desconto' dessa carteira o valor da prestação, e comparo o Saldo que fica na "Carteira Virtual" com meu Saldo Devedor do Financiamento.


Então amigos, por enquanto, sim, entre Quitar e Financiar, mesmo não tendo pego a melhor taxa de juros (da Caixa), ainda está valendo a pena.

Monitoro todo mês meus financiamentos e minha carteira para analisar se estou no 'lucro ou prejuízo'.

Conclusão

Acho cedo ainda para eu dizer se ter comprado o apartamento ou não foi um bom negócio. Como é de conhecimento, vivemos em uma forte recessão imobiliária, em virtude do grande aumento dos juros nos últimos anos, diminuindo o crédito, o boom de ofertas em algumas cidades e a recessão econômica em geral. Como toda crise... um dia irá se recuperar, o mercado é cíclico.

Eu comprei meu apartamento para moradia, quando peguei ele na planta, nem imaginava que seria capaz de quitá-lo quando ele ficasse pronto, mas tive essa oportunidade.

Tentei fugir do senso comum ao já tentar quitá-lo ao invés de analisar outras opções.

Particularmente, estou muito tranquilo com meu apartamento e como andam as coisas. Tenho em ativos financeiro valor suficiente para quitá-lo quando quiser, o que por enquanto não é minha intenção.

Vi uma boa oportunidade também de usar meu FGTS tanto na aquisição como no financiamento.

Os planos de moradia mudaram, acabou que não moro nele e hoje o apartamento está alugado, gerando uma pequena renda passiva. Ou seja, ele oficialmente pode ser classificado como um gerador de renda.

É isso amigos, o foco não era bem um tutorial de como financiar, pois isso está cheio por ae na internet, e sim mostrar valores REAIS de um financiamento, além de buscar analisar de outra forma..
Obviamente, cada contrato, cada banco, tem suas particularidades, antes de fechar qualquer negócio, leia atentamente tudo, faça simulações, registre, guarde, calcule... a minha situação não será necessariamente igual a sua..


Grande abraço e obrigado pela visita!

Links Sugeridos:

25 comentários:

  1. Bacana Japa. Já fiz um milhão de simulações em outras épocas com o fim de financiar o ap também, no entanto não o fiz para o meu bem.

    Acabei comprando um lote e construindo. Hoje é quitado e me traz tranquilidade. Vlw.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Um lote e construir é uma excelente maneira de ter seu próprio lar ou até fazer dinheiro!

      Abraços

      Excluir
  2. Muito bom PJ!
    Até que pegou uma taxa boa!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Maomeno, maomeno, tá ruim, mas tá bom... hahah

      Abraços

      Excluir
  3. Buenas, Japa! Eu acho que você fez a opção certa. Quando financiei a casa em que moro, fiz a mesma opção: deixei o dinheiro rendendo e financiei. Eu tinha uma grande vantagem pois, como minha esposa trabalha em banco, ela tem taxa de funcionário (CET não chega a 9% a.a.). Mas de qualquer forma, só o uso do FGTS já vale a pena financiar.

    Abraço e sucesso!

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Sim, o lance do FGTS pesou demais!

      Grande abraço

      Excluir
  4. Muito bom Japa, se você quiser, em algum mês pagar mais do capital, pode? Como funciona?

    Abraço.

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Olá Sequoia, a qualquer momento eu posso adiantar parcelas ou pagar mais e ter debitado do meu saldo devedor sim. é bem flexível

      Abraços

      Excluir
  5. "Fazendo simulações, percebi que pagaria o equivalente a 0,91% de taxas de juros"

    Tem como você ensinar a calcular isso? Obrigado

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Se você pegar a o CET do financiamento, verá que ele é uma taxa anual. Entre no google e procura por "converter juros anuais em mensais".
      Existe uma calculadora do Clube dos Poupadores muito boa. Simples assim!

      Grande abraço

      Excluir
    2. Fiz o meu aqui. Mas ficou uma dúvida: você somou a taxa do CET e a taxa do CESH ou fez só com o CET?

      Excluir
  6. PJ, o seu saldo devedor é ajustado de tempo em tempo? No meu contrato o saldo devedor está sendo ajustado. Tipo: amortizo 2000 no ano, mas a dívida em relação ao ano passado só reduziu 1000. Isso é frustrante. Também tenho dinheiro para quitar essa dívida. E quando eu vejo esses ajustes eu fico p......
    Abraço

    ResponderExcluir
    Respostas
    1. Anon, esses 2000 é tudo que você pagou em parcela ou somente o capital?
      No meu caso, existe a correção do saldo devedor pela TR. O seu deve ser a mesma coisa, apesar de que, pelo que você falou, esses 2000 deve ser o valor total das parcelas, sendo que vc deve estar pagando 1000 em reajuste + juros + taxas + seguro.

      Abraços

      Excluir
  7. Muito interessante Japa!

    Parabéns pela aquisição!

    ResponderExcluir
  8. Fala Japa, e pensar que meus juros foram 6% a.a mas foi antes do boom imobiliário !!

    ResponderExcluir
  9. Fala galera, estou voltando com o blog após o acontecido no inicio do ano.
    Segue o novo endereço: http://opilotoinvestidor.blogspot.com.br/
    Grande abraço PI

    ResponderExcluir
  10. Japa,

    Aberto a parcerias?Se sim, qual seu email de contato.

    Abraço

    ResponderExcluir
  11. Amigo, voltei com o blog reformulado.

    Vou postar apenas em inglês, mas você pode ver em português traduzindo com o plugin do Google que coloquei lá.

    O intuito da mudança é pra eu me forçar a escrever em inglês e também para o blog ganhar o mundo.

    A linha do blog continua a mesma: ações, ETFs, investimentos no exterior, John Bogle, comportamento pessoal, biografias, livros, sites, dicas de economias pessoais, superação, trabalho e estudo, Jéssica Chastain também.

    Atualização mensal e resultado anual continuam. Análise de resultados de ações brasileiras sempre que sair o anual.

    Mudei o sistema de comentário para o sistema do Disqus (lê-se “Discuss”), essa é uma ferramenta muito bacana pq assim vc vai ver todos os seus comentários e suas respostas e discussões num canto só, se não conhece se cadastre no site Disqus.com vale a pena sim.

    Agora dá pra treinar o inglês lá e deixar sua participação. Você está no meu blogroll.

    Grande abraço,

    Frugal Simple.

    ResponderExcluir
  12. Acredito que a decisão foi acertada sim. Os juros ainda estão abaixo da taxa livre de risco (CDI ou SELIC) e, como você falou abaixo da sua rentabilidade média. Você iria imobilizar todo o seu patrimônio se resolvesse pagar à vista.

    A questão de utilizar o FGTS para amortizar também é muito interessante. Quando você o fizer vai poder escolher diminuir a quantidade de parcelas ou diminuir o valor da parcela. Como os juros são inferiores ao retorno médio da carteira, acredito que o vantajoso seja diminuir o valor da parcela... assim o investimento cada vez mais vai ter um retorno cada vez mais positivo no regime de caixa e você vai ficar por mais tempo com um financiamento barato (estará efetivamente financiando seus investimentos financeiros). Abraço!

    ResponderExcluir
  13. fala pobre japa tenho a acompanhado varios.blogs financeiros seu, vivendo de renda , ppbre de ruim e etc..gosto de le seus ppst para mim adquirir conhecimento e estrategias eu posso mandar email pedindo.dicas de vez enquanto ?abraco e desculpa o incomodo

    ResponderExcluir